酒店式公寓销售觅新路

酒店式公寓销售觅新路,标签：酒店市场营销方案,酒店营销管理知识,http://www.5ijcw.com

     随着市场酒店式公寓增多，物业销售普遍放缓，且租金回报也开始走低，比如，据美联物业的统计显示，青年汇等小户型酒店式公寓达到的历史最高租金在5500元/月左右，但现在网上挂牌的租金价格普遍在3000元/月左右，这也是受同类物业增多影响所致。 

　　为求“好销”出新招

　　据统计，2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，并不断有类似项目在开发，只要是酒店式管理，几乎都被冠上了“酒店式公寓”的名头。

　　为了更好地推动销售，开发商也动了不少脑筋。比如上海某家开发商就正在考虑与都市家园短租公寓网合作，为客户提供更多的投资渠道。

　　其总经理马千里说，之所以考虑与都市家园合作，是为了让客户体会到增值服务，提供一些诸如此类的运营商，让客户有更多的投资选择，也是为了客户着想，就如同开发商只是提供了一个windows系统，而运营商则是提供一些可以安装的软件，但装不装、装什么都由客户自己决定。提供这些运营商也是为了给客户更多的获利方式，达到双赢的目的，以吸引“回头客”，达到

www.5ijcw.com 客户积累的目的，为下一个项目的销售打好伏笔。

　　马经理认为，短租是一个介于住宅和酒店的产品，很有发展前景，它可以阶段性扩租或减租，风险性小，具有灵活性。但目前还是一个新兴产物，住宅的长期租赁和酒店的服务标准都不适用，这次的合作也算是一种对新鲜事物的尝试和创新。

　　另一些开发商则与旅游项目结合起来，比如去年年底开盘的某酒店，位于嘉定，利用其毗邻F1赛场的地理优势吸引客户。该盘共有1200套房源，其中一半房源为酒店，另一半出售并承诺回报率，但是统一管理。该开发商本来就十分熟悉酒店管理，因此将一半的房源列为酒店，作为承诺600套出售的酒店式公寓的抵押品。

　　据介绍，只要靠F1比赛期间的客源就可基本保证回报。去年年底开盘，已经销售了200多套，可见与旅游项目相结合的做法还是得到了不少人的认同。

　　住客乐享便捷生活

　　谁来租住酒店式公寓呢？收入不错、追求生活便利的年轻一族最多。虽然租金比普通住宅高了不少，但这些房源大多位于市中心，出行方便，再加上酒店式服务的便捷，让他们对这种居住方式青睐有加。

　　林小姐是某家外企的高级主管，她就曾在青年汇住过一段时间，林小姐选择的是一室一厅，她说，居住的感觉很不错。由于是商用楼改造，利用其较高的高度被隔成了上下两层，成为复式，上面是就寝区，下面则被简单分割成了会客区和就餐区，配有灶台，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”，生活简单方便。

　　唯一的缺陷是由于没有排气管道，如果炒菜油烟味就会充满整个房间，但是林小姐说，自己平时工作忙，午饭单位解决，晚饭即使自己烧也是些简单加工的半成品，有时

www.5ijcw.com 候根本不用开火。对于经常和朋友出去玩和频繁出差的林小姐来说，方便的交通是她喜欢这里的另一个重要原因，它紧靠南浦大桥，离人民广场、南京路步行街车程为10分钟，浦东国际机场30分钟。林小姐说，她喜欢早上一起来拉开窗帘就见到南浦大桥的美丽景色。

　　另外，回报率、生活成本“双高”是酒店式公寓的另一大特色。住宅回报率一般为3-5%，且通常没有固定的回报率保障。而目前小户型酒店式公寓的开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率，为7%左右，有着比较高的吸引力。

　　不过也要提醒投资者，如果一旦用于自住，性质若其为商业性质，水、电、煤等费用就比普通住宅要高，且物业管理费也相对较高，可能带来比较高的生活成本。

　　另外，根据政策规定，非住宅类的商品房，如办公楼的交易契税是3%，是住宅的两倍，同时进行二手房交易时还要交付营业税、所得税等。(编辑:杨桃) 

上一篇：(二)达华宾馆1999年度市场营销策划书