酒店经营管理者的责任之一——业绩的数量指标

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    当一部分国营酒店由于资本结构不合理、由于不合理而需要用利润不断偿还银行利息而无利时，大部分这样的酒店采用通常的两种方法：把酒店作为不良资产借给银行抵贷款；出售酒店改变资本性质。到了银行手里的酒店，没有好的经营管理，劣质资产还是无法变成优质资产，出售给其他买家的酒店，也会遇到同样的问题，没有好的经营管理，花钱买下的酒店也是无法变成优质资产的。目前在全国范围内存在不少这样的现状。
　　最近在行业内，为一家上海的国营酒店改变酒店资本结构的创新做法而议论纷纷。这家酒店把原有酒店的客房，经过再贷款后的精心装修改造，以房产的性质，按每间客房为单位，出售给个别的房产业主，出售的价格在RMB18，000—RMB20，000/平方米之间。改造后的客房面积，在45—55平方米左右。酒店将客房出售给小业主后，再和小业主签约，从他们手里回租10年，每年的回报率承诺是6%—7%。
　　承诺的保证是什么？押宝又押在谁的身上？按照原有的经营结果，酒店是无法兑现这样承诺的。那么整个创新的构思

www.5ijcw.com 将无法落实。酒店业主想到了和国际酒店管理集团的合作，可想而知，国际管理集团必须承诺完成酒店大业主对酒店小业主的承诺，才有资格得到管理合同。至于管理集团的报酬，也是需要管理集团在完成第一承诺以后，进行自给自足。
　　整个事件的创新，可以有不同角度的理解。本文理解的角度，是这个酒店的业主，在以出售房产形式向小业主融资后，想到了承诺小业主回报率的保证措施，这一点是值得酒店业主好好回味的，也值得酒店同行好好思考。
　　在以往的贷款酒店请国际管理集团管理的合约中，有没有像这样需要经营管理者为业主利益进行业绩量化承诺的，几乎没有。有不少酒店，请了国际集团进行管理，管理者按照双方签订的合同，提取了该提的基本费、奖励费，但是所剩下的利润，往往不足以业主去支付业主方需要支付的种种费用，包括业主需要支付给银行的贷款和利息。有不少委托国际管理集团的管理的酒店，经过数年经营，最后还是走上酒店整体拍卖来抵债的道路。业主的利益，没有因为国际集团管理而得到保证。
　　现在已经有不少的酒店业主，意识到了这样一点，认为和管理方的合同条款，应该考虑到对于业主支付内容的业绩考核。由于合同的法律性及其严肃性，现在想到这样一点的业主，可惜无法改变多年前签订的合同条款，也同样无法弥补无法修改合同还未到期年限内的遗憾。
　　按照酒店行业的惯例，酒店的经营管理者只对业主承诺经营毛利的业绩数量指标，而不包含业主负责的资本性费用。这些都没有错。但要使一个酒店，作为一个整体的盈利，要使酒店的业主和管理者能够双赢，如果酒店的经营管理者能够对业主的资本性费用支出，有所数量化的承诺，可能对于酒店经营管理者的创利水平会有一个新的要求。这样的要求，会使酒店的经营管理者的责任比现在大得多。
www.5ijcw.com >　　现在也有不少酒店的业主，想到了让酒店的经营管理者分担业主的风险，但采用的方法往往是简单的部分带资、参股。本文讨论的业主创新做法，是可以借鉴的，是落到实处的。
　　如果有了经营管理方对业主的量化的承诺，目前应资金结构不合理造成的不良资产酒店，会有希望变成优质资产的，但仍然需要时间：三到五年。讨论到酒店经营管理者的责任，若都能以国际行业的业绩的量化形式来落实，可能还可以促使国有酒店经营管理者的经营水平。目前以上海地区的酒店来看，国有酒店的经营毛利率水平，和国际集团管理的经营毛利率水平，有大约10%的差距。这个差距的缩短，有80%的可能。关键是对于经营管理者责任的要求程度，以及经营管理者的经营管理水平程度。
　　所以这家国有酒店创新做法的可取之处，不仅采用了向小业主融资的方法，更是把向小业主的法律承诺的责任，交给了国际管理公司。整个事件正处于进行式的过程，过程中希望酒店的业主能如愿以偿。

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