策划方案之成都市天之韵策划方案(1)

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　　但同时我们也应该看到，就目前而言，小天小区的现有房产项目的开发档次不高，客户群体的消费能力和市场承受力相对偏弱。如现有房产项目“小天芳苑”、“盛锦华庭”等，具体数据如下：

　　名称 占地 售价(元/m2) 套型面积(m2) 装修标准 售房率

　　小天芳苑 9亩 2400—2800 96.26—234.52 请水 30%

　　盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯

　　2798—3298多层 120—240 厨卫精装 10%

　　从简单分析看，一方面由于“小天芳苑”的套型设计和价格与本区域客户的普遍接受度接近，产品相比而言，较易引起客户的注意与认可;另一方面“盛锦华庭”的开发目的不明确，既想吸引普通客户群体，又想摄取高额利润，创造高档住宅，博取金字塔尖人群的关注，这样矛盾的心理，导致开发思路混乱不清。致使楼盘的风格尽失，定位失准。最终“盛锦华庭”销售的惨淡应在情理之中。

　　1、 区域客户心理分析

　　由于本区域优越的地理位置，因而受到市场的注目是不容质疑的。而客户最终决定买房的原因是多种多样的，综合起来分析，大致有如下几种：

　　(1)、投资租赁者

　　A、较其他投资，选择房地产热土进行投资回报是显而易见的。

　　B、首付少，月租供楼，轻松置业。

　　C、跃式小户型，设计新颖，风格独特，为年轻一族所接受。

　　(2)、满足自住需求

　　A、对本区域较熟悉和认可，对该区域环境及未来发展有信心。

　　B、由于现区域内的居住状况堪忧，二次置业者较少。

　　C年轻夫妇和单身贵族，他们多以事业为重，希望拥有个人空间，注重住宅环境和生活品位，有较丰厚的收入和稳定的事业。

　　D、为下一代的成长而选择本区域，宝宝的未来总是让家长牵挂，为宝宝创造一个良好的氛围及选择一所较好的学校是家长的首选，而本区域的学校是本市最好的。这就是本案的又一优势所在。

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内容摘要： 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。

　　第二部份 产品篇

　　一、产品定位

　　建议在设计上充分体现高档的时尚居住概念。产品的总体定位于小天小区的最佳生活园区，质优价惠，品质优良并拥有良好的社区文化氛围。

　　二、产品优劣势分析

　　1、优势

　　A、地段

　　随着南门开发的热潮，特别是本市众多的优秀楼盘都出自南门，使人们对南门的开发期望值高，倍受成都人的瞩目。如果结合政府对该区域进行整治，更是从宏观高度上给予了良好的支持，使本地段优势得以更佳的发挥。。

　　B、发展的社区

　　本项目所在地处于一环路的小天小区，周边的社区配套以趋完善，作为武侯区的重点发展区域，房地产社区环境及人文环境的配套成熟是有目共睹的。。

　　C、整体规模

　　虽然小天小区的项目众多，但有影响的中高档楼盘都没有，能独占鳌头，一花独放的楼盘更是没有，无论从规模，还是从形象宣传，本案都是大有可为的。

　　D、户型优势

　　由于受客观条件的制约，该项目应开发应定位于中高档的楼盘，以小高层电梯公寓开发为主，用环境包装来打动消费者，提高销售成功率。

　　E、环境优势

　　本案可从社区环境设计方面着手，请专业设计公司设计制作，营造出“独特、细致”的环境风格。

　　F、公司品牌的延伸

　　兴大公司是一家专业从事房地产开发的集团公司，已有成功楼盘“玫瑰园”的先例，可以从这方面对本案的客户进行诱导。

　　2、劣势

　　A、区域内待开发的项目众多，竞争压力大

　　就目前而言，区域内待开发的项目众多，各开发商对项目的开发都虎视眈眈。，竞争一触即发。如何把握客户.迎合市场是开发成功的关键之处。

　　B、消费者观望心理严重

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