房地产策划模式比较及全程策划内涵

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（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望
1、1997年回顾（略）
2、1998年展望（略）
3、结论：
1997年深圳市房地产市场明显升温,开始进入新的一轮发展周期。
1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响,深圳市房地产市场将继续保持稳定的发展,某些刺激政策可能出台。
（二）深圳市住宅市场走势分析
1、市场供求关系（略）
2、价格走势（略）
3、结论
1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长,空置率下降,供求压力减轻,整个发展趋势看好。
商品住宅市场中,多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上,多层住宅价格有较大幅度的增长,而高层住宅价格增长幅度较小,部分区域甚至有回落。
（三）南山区住宅市场走势分析
1、回顾与展望（略）
2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性
南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征,可以将其划分为以下五个子区域市场：
(1) 区域一：北环大道以北区域,主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻,市场地价低,同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征,将来基本的市政设施会有配套。
(2) 区域二：北环大道以内,深南大道以北,侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域,其市场地价较高,商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。
(3) 区域三：北环大道以南,深南大道以北,侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房,商品住宅较少,其它是工业厂房。该区市场地价较低,周边环境总体较杂乱,市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。
(4) 区域四：深南大道以南,内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心,市场地价中等,同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施,该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化,在市政设施方面也将越来越齐全方便。
(5) 区域五：内环路以南区域,主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观,是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远,普通商品住宅楼的价位相对较低。
3、结论
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素,发展较罗湖区、福田区滞后,到目前,商品住宅价格要比前者低能0-40%。
深圳市中心区的西移,南山区西部建设的加速,为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂,同时为南山区房地产,尤其是商品住宅市场提供了契机。
南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性,这种不平衡性在短期内仍将存在,但随着南山区西部建设的加快,以及发展商的努力,这种不平衡性将日益缩小。
（四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点：如上（三）2.所述
2、个盘素质
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多,以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料：
(1) 佳鹏大厦
A、 位置：深南大道边,在该地块的西南方向。
B、 性质：高层集合型大厦,5层以上是住宅,5层以下为商业用途。
C、 价格：起价5000元/平方米（第5层价）,每上升一层加80元/平方米。
其它（略）
3、结论
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带,是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域,因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少,且缺乏高素质可比楼盘,楼价普遍较低。
◆ 第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？
“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的,关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法,要紧的是能否赚钱。
（一）土地价值
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果,项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等,共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下：
1、土地性质综述：
项目面积：约23689平方米,地形整体条件较完备,部分用地上原有厂房建筑,实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除规划中二期工程部分有两个大坑之外,土地绝大部分平整。总之,地块属较理想的建筑用地。

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