房地产策划模式比较及全程策划内涵

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3、结论
（二）当地住宅市场走势分析
1、供求关系
2、价格走势
3、结论
（三）所在区域住宅市场走势分析
1、回顾与展望
2、市场特点
3、结论
（四）项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点
2、个盘素质
3、结论
三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析
（一）土地价值
1、地理位置
2、周边景观
3、环境、污染
4、市政配套
5、邻近楼盘素质
（二）项目地块优劣势分析
（三）结论
四、可提升价值研判
1、类比土地价值
2、规划能力对于土地价值的提升
3、单体设计
4、建筑形式
5、市场细分及客户定位
6、项目现场包装
7、项目营销策划
8、物业管理
9、结论
五、项目投资估算
六、财务评定
七、敏感性分析
1、盈亏平衡分析
2、成本变动对利润的影响
3、销售价格变动对利润的影响

◆ 第二段：如何进行项目的概况分析？
“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去,又可跳出来。更何况,最难认清的面孔往往就是自己的。
1、地理位置
地处南山区深南大道以北,金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。
2、主要经济指标
A、 用地面积：23689平米
B、 占地面积：4605平米
C、 覆盖率：19.5%
D、 地上总建筑面积：58960平米
地下总建筑面积：4617平米
其中：住宅：58160平米
紫蝶苑：16695平米
金麟阁：21605平米
玉蟾楼：19860平米
配套商业：800平米
防空地下室：1200平米
架空层：3470平米
E、 容积率：2.49
F、 绿化率：33%
G、 建筑密度：
H、 总户数：565户
I、 车位数：221个
其中：地上车位：41个
架空层及地下车位：180个
J、 自行车位：1120辆
K、 车位占总户数比例：39.1%
3、项目规划
从以下四个方面分析：
A、 小区整体风格
金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上,本着21世纪居住建筑人性化的原则,在整体规划上突出了以下特点：
在总体布局上,采取了“一三三”的布局格式,即：
· 一组林荫步行道,南北贯穿全区,延伸至公共绿地。
· 以三个建筑组团为核心,1区的“玉蟾楼”,由四栋13层住宅围合而成；2区“紫鑫阁”,由三栋T字形住宅联体而成；3区“紫蝶苑”,由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。
· 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。
B、 建筑风格
顺应消费者对人性化住宅的心理需求,金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。
· 在立面造型上,采用三段式设计,充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计,丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗,加上外墙的高级涂料,使三个组团色彩协调统一。
· 小区轮廓设计上,12-18层住宅错落有致,摆布有序,三个组团顶造型丰富,整个小区轮廓线丰富优美。
C、 小区配套（略）
D、 小区环境
小区充分发挥了建筑环境概念设计,大胆地通过人造丰富小区景观层次,以环艺的质素提升小区品味和档次。
整个小区以一组林荫步行道贯穿,以三个主题广场配合三个建筑组团,整体内外空间交错穿插,一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应,浑然一体。
4、户型指标
金麒麟花园户型设计经典实用,灵活多变。单体采用经典平面,大厅小卧室,明厕明厨；户内可自由分割,户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主,并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下：
A、 按户型分
户型 一室一厅 两室两厅 三室两厅 复式
套数 89 228 213 35
比例 15.8% 40% 37.7% 6.5%
B、 按形式分（略）
C、 按面积分（略）

◆ 第三段：如何对区域市场走势作出分析？
房地产项目没有试探可言,只有看准了再下手,不像打麻将,这把和不了推倒了下把接着玩儿。
以下工作是非做不可的。
（一）当地房地产市场总体回顾与展望
（二）当地住宅市场走势分析
（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析
（四）项目邻近地段住宅市场分析

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