房地产策划模式比较及全程策划内涵

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营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素,金麒麟项目借助于国企的营销策划经验和操作能力,通过强卖点的提示与推广,可以使物业单位价值提升500元以上。
8、物业管理
引入先进的物业管理思想和管理体制,是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3： 11原理表明,如果小区物业管理水平差,其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此,物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。
9、结论
以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用,即使以上每一项只挤出20元的潜在利润,那么你每平方就可以多赚160元,如果在几个主要项目上做足功夫,则可使每平方的价值上升至5000元以上。

◆ 第六段：如何进行项目投资估算？
序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注
1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100
2 前期工程费 330 52
3 建安工程费 14012.37 2204
4 前期费用 350 55
5 公共配套设施费 330 51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等
6 不可预见费 490.1 77 按总成本2%计
7 期间费用 2161.62 340
管理费 80
财务费用 60 按2000万元贷款,2年期限计
销售费用 200
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提
9 合计 24994.98 3931.5

◆ 第七段：如何进行财务评定？
1、利润预测
销售平均价格：4660元/平方米
（入市价格：4300元/平方米）
（全部销售实现价格：6000元/平方米）
单位成本：3931.5元/平方米
可售面积：63577平方米
销售收入：29245.42元
税前利润：4250.44元
税前利润率：4250.44÷24994.98=17%
2、其他（略）
◆ 第八段：如何进行项目敏感性分析？
1、盈亏平衡点分析
盈亏平衡分析预测表
序号 总投资（万元） 金额（万元）
1 土地费用 6993.47
2 管理费 508.62
3 配套费 330
网球场 70
绿化小品及环艺 100
会所 100
保安监控及围栏 60
4 固定成本合计 7932.09
5 单位固定成本（元/平方米） 1231.91
6 总变动成本 17062.89
7 单位变动成本（元/平方米） 2683.81
其中：
A、盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本÷（销售单价-单位变动成本）
=79320900÷（4600-2683.81）=41395.11平米
B、保本销售额=销售单价×A=19041.75万元
2、成本变动对利润的影响
计划平均成本为3931.5元。在销售景观与销售量不变的情况下,单位成本每增加100元,即比计划成本提高2.54%,则利润将减少635.77万元,比计划利润降低14.5%。即单位成本每增加1%,将导致利润减少5.71%。
3、销售价格变动对利润的影响
计划平均售价为4600元,若平均售价降低100元,即降低2.17%,在成本不变的情况下,利润将减少635.77万元,比计划利润降低14.5%。即平均售价每降低成本1%,将导致利润减少6.77%。

当期市场需求的衡量
营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。
一、估计市场总需求
市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平,特定时期、特定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购买总量。
即使不支出任何费用来刺激需求也会有的基本销售额,我们称为最低市场需求。当营销支出高到某一水平时,已无法刺激需求水平再上一层,这就是市场需求的上限,称为市场潜量。
市场潜量与最低市场需求的差距,代表需求的营销敏感性。
二、估计区域市场需求
所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域,并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域,因此有必要估计各个地区的市场潜量。
（一）市场累加法
市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客,然后估计他们可能的购买数量。
（二）市场因素指数法
最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素,综合成一种加权指数,购买力指数就是其中的著名例子。
三、估计实际销售额与市场占有率

第三段：房地产项目可行性研究范本
商住项目可行性研究报告目录
1.0项目的基本情况
1.1项目背景
1.2项目主办单位简介

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