关于北京上海山东政府机关物业管理情况的考察报告

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　　１、物业管理企业化。企业化就是按照市场经济原则去运作，实行有偿服务。根据发展趋势及服务对象要求，开展多元化、多层次的经营服务，用市场法则决定服务方式及内容。

　　２、物业管理专业化。物业管理应

　　坚持走专业化之路，提高管理质量和效率。物管专业化包括科学健全的组织机构，各职能部门分工协作，各司其职，这是顺利实施管理的组织保证。物业管理涉及领域广泛，包括管理、服务、维修、财务等等，必须配备相关专门人才、专门的工具，这是物管的物质保证。

　　３、物业管理规范化。物业管理是通过每个人的具体工作去实现，工作人员水平的高低，直接影响到服务的质量和效率。建立完整、科学、规范的管理制度是物业管理软件的保障。有必要在制度中对每一个岗位的工作职能，每类工作的具体要求、各种问题的处理办法都订出明确的规定，使管理实现规范化、制度化、体系化。

　　（四）、基于管理内容提升现dai办公大楼物业管理层次的初步设想

　　政府办公大楼作为机关办公场所，因其承载办公职能的重要活动又有其特殊性。物业管理的主要内容包括：大楼的维护与管理、设施设备的运行管理、清洁卫生管理、安全保卫、车辆组织及消防管理、食堂餐厅服务保障管理等。

　　基于办公大楼物业管理服务内容，现代物业管理层次应坚持服务宗旨，着眼政府办公工作的特点，充分发挥市场竞争激励机制，从抓服务人员的思想意识、业务技能入手，努力为工作人员提供一个整洁、舒适、文明、安全、便利的办公、学习、生活环境。

　　１、机制要创新。契合行政体制的改革，在保持和充分利用现有人员编制体制的前提下，按照后勤服务保障社会化的总体要求，不断优化组合现有人力物力资源，实现资源效益的最大化，使保洁、保安、保绿、会保、维保等项服务一体化，以企业的运行规律来服务，以科学高效的体制来管理，建立严格的绩效考评、奖惩激励制约机制，优胜劣汰。灵活就业人员用工体制上，采用工、临时工、外包工相结合的弹性用工制度，政府根据工作性质的特殊性，配备人员时，有权把好人员进入关、思想教育关、监督检查关。

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　　２、管理要现代。现dai办公大楼智能化程度很高，如果仍然采用旧的管理方法和手段，将严重滞后于发展要求。物管现代化应有如下内涵：一是管理观念的现代化，管理者应具有信息观念、系统观念和经营观念，加强信息流动，为科学决策提供条件。二是管理内容体系化。要使管理程序化、制度化、法制化、标准化，要通过国际标准认证。三是管理手段现代化。充分利用计算机网络和其他现代科技成果，对建筑设备、车辆等物管内容进行管理。比如将硬件设备的维护情况存入电脑，设计软件自动提示保养，用gps系统管理车辆，电子卡消费等。

　　３、行为要科学。物管是服务性行业，有着内在的规律性，如良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、强弱电电器设备等等，对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。一是主动安排预防性维修。对于大型、关键性设备，高低压变电箱、配电柜、空调、电梯、自动监控、消防报警、水气管网等，平时就要注意维护保养，不能等出了故障再处理，一般应定期检查，制定计划进行预防性维修。二是及时完成日常性急修。对突发故障，要尽快组织人员抢修，做到随叫随到，随报随修，不影响政府的正常办公工作。三是进行改善性维修。对于有些设计上的缺陷或正常的磨损，容易给正常工作带来影响的，应及早作出改善性的维修保养，提早做好安排。

　　４、运作要规范。物业管理水平需要通过员工工作水平来体现，因此其一要坚持对员工技能的培训。服务技能是物业从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等；其二要坚持规范化建设方案范=文库为\您搜.集整’理_。物业管理是一个系统工程，要想使物业管理达到高效益、高水准，就必须强调规范化管理，制定各项管理规定的基础上，加强服务人员、维修工、保洁工的礼节礼貌服务规范，各项服务内容统一标准、实施规范服务，减少随意性。在服务目标上，对物业管理的各个方面及内容都要制定相应的目标内容，如设备维护、卫生保洁、保安巡视等工作标准，只有严格按照服务的目标执行，才能更好规范地提供优质服务。同时要建章立制，用制度管人管事。规范化的管理必须以严格的制度作支撑，构建完整的办公大楼物业管理制度体系。

　　如办公大楼管理制度、消防安全管理制度、安全保卫制度、卫生保洁制度等。

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