关于北京上海山东政府机关物业管理情况的考察报告

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　　（一）、目前办公楼的几种管理方式的比较

　　因经济水平的差异和诸多主客观因素，办公大楼建设方案水平并不平衡。有的已建成现代化的办公大楼甚至第二轮的智能化换代，有的还是在传统的行政办公楼内工作，更差的就仅仅是具有基本的房

　　屋建筑。不同的建筑风格和建筑内容决定了不同的管理，仅是基本的房屋建筑尚不足以论物业管理，现代化的办公大楼只有现代物业管理模式才能满足需求，而传统的行政办公用房尽管也存在物业管理，但实质就是房屋管理，这种管理模式已不能适应形势的要求，通过比较传统房屋管理和现代物业管理两种模式，也可清晰的看到两种模式的主要内容。物业管理本身就是房地产业发展的产物，因此现dai办公大楼的物业管理与传统行政办公用房的管理无论在观念上、内容上、深度广度等方面都有较大差别。

　　一是从管理体制上看，传统的房屋管理是政府直接进行的行政型的封闭式管理，而现代物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。

　　二是从管理的内容看，传统的房屋管理就是政府自身安排人员对办公楼的日常性运转进行维护，一般由行政处或物业管理中心行使该项职能。而现代物业管理是对物业等实行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既要管理楼宇，又需要让办公大楼的使用者感到满意，获得精神上的服务。

　　三是从管理对象与使用者的关系看，传统房屋管理中作为管理单位的政府与作为使用者的职工关系是管理与被管理的关系；现代物业管理中管理企业与使用者的关系是服务与被服务关系，并且寓管理于服务中，凡是使用者所需要的服务，物业管理公司都应尽量满足。

　　四是从管理机制上看，传统房屋管理是政府以自身的意志管理自己的事情，不存在政府不管、职工不愿政府管的情形，但现代物业管理是政府通过市场选聘物业管理企业，双方在平等自愿基础上通过形式明确各自权利义务，是用、经济手段进行管理。

　　五是从服务性质上证明，传统房屋管理是无偿服务，因为体制上就是政府自己管自己。而现代物业管理是有偿服务，物管公司的目的就是获得经济利益。

　　从比较中可见，传统房屋管理模式行政色彩浓厚，无从谈及专业性，管理内容单一且不易规范，对办公工作的保障力度弱等，已无法适应现dai办公大楼发挥应有作用的功能需要。

　　（二）、现dai办公大楼不同于一般办公大楼的特殊性

　　广义上讲，政府办公大楼作为公务员工作、学习、生活的重要场所，有着一般办公大楼的共同功能，但是办公大楼的特殊性决定了其建筑的特殊性，主要表现在:

　　１、物业专业技术含量高。科学技术的发展成果惠及社会，现代政府办公大楼也必须得益于这些成果，因此现dai办公大楼的智能化程度都比较高，有完整的控制、管理、维护和通信设施，便于进行环境控制、安全管理、监视报警，也就是办公设备自动化、智能化，通信系统高性能化，建筑柔性化。这样，专业技术含量高的大楼的物业管理对管理人员、专业人员及专业技能都较一般的物业管理人员高。

　　２、出入人员身份复杂、来往频繁。办公大楼作为政府办公活动场所具有典型的开放性，各类人进进出出，上至工作人员、下至黎民百姓都可能出入政府，这就对办公大楼的安全管理、监控系统等物业管理提出了更高的要求。

　　３、安全管理、涉密性要求高。政府办公大楼作为国家机关行使行政权的场所，应彰显威严和神圣，同时，作为公务员工作、学习、生活的重要场所，办公活动的开展、内外活动的交往、文件的制发传阅、各项会议的内容等也带有一定的机密性。因此这就要求物业管理应注重安全管理及加强保密措施。

　　４、维护保养的范围广、内容杂。新建办公大楼的功能齐全，物业管理的范围除了常规的，如对大楼内照明、动力、空调、给排水、消防、交通运输、通信等设备进行基本设施的维护保养外，还包括对智能系统如公告显示、入口安检、安全监控、大楼楼宇设备智能控制、巡跟系统等进行专业的维护保养。

　　（三）、现dai办公大楼物业管理的宏观思考

　　物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式，在现有的市场经济体制下，市场化、专业化、规范化是发展趋势。就现dai办公大楼的物业管理而言，如果依然将物业管理仅定位于政府后勤机构的一家之事，已不能满足办公大楼的功能发挥。传统的“小而全”的后勤物业管理行政体制，不但不利于提高工作效率，而且造成人力、物力、财力的极大浪费。因此，“三化”也是现dai办公大楼物业管理的必然选择。

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