关于进一步加快房地产业发展的调查报告

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　　房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。近年来，随着城市扩容提质步伐加快，经济提速发展，我市房地产业也呈现出加速发展的态势。在这种势头之下，如何进一步明确产业定位，把握发展方向，以实现我市房地产业的又好又快发展，已引起了市委、市政府的高度重视和密切关注。为更好地服务市委、市政府宏观决策，我局在深入调查的基础上，比照全国、全省和~市同业发展水平，对我市房地产业发展现状和趋势进行了认真地调查分析研究。现报告如下：

　　一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大

　　近几年来，我市房地产业得到了长足发展。外埠房地产开发品牌企业和我市一些技术优良、资金雄厚的房地产开发商，陆续在市城区开发建设了一批品质、品位俱佳的楼盘项目，有力地激活了房地产市场，增强了房地产业实力。近两年来房地产开发投资年均增幅达35%。目前，市城区在建在售的房地产开发项目就有23个，计划总投资5.07亿元；至6月底止已实际完成投资2.7亿元；建设总规模为47.2万㎡，其中商品房住宅38.7万㎡。同时，商品房销售价格近几年也呈持续上涨之势。今年一季度，市城区商品房销售均价为1080元/㎡，其中商品房住宅销售均价为920元/㎡，非住宅商品房为4100元/㎡，均比上年末有较大幅度增长。

　　但同全国、全省相比，我市房地产业发展仍然滞后。主要表现在两个方面：一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重偏小。全国房地产开发投资占全社会固定资产的比重为16.2％，越是发达地区的比重越大，其中长三角、珠三角、京津唐地区平均达31.72％，财税贡献率达40％，房地产业已发展成为发达地区重要支柱产业。我省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为15.97%,财税贡献率为18.12％；~市近几年来房地产开发投资所占全社会固定资产投资的比重仅为9.22%,比全国、全省平均水平低40％以上，与发达地区差距更大。二是我市商品住宅价位仍然偏低。就全国来看，国家公布的20xx年一季度全国70个受监控的大中城市商品房销售价格同比上涨5.6％。就全省来看，省统计局发布的20xx年一季度房地产市场形势通报显示，我省商品住宅销售均价为2119元/㎡，同比上涨6.6％。其中~市为3194元/㎡，且在全国31个省会以上城市房价泡沫指数测算排位中名列倒数第四位，属于房价基本无泡沫城市，不在国家本轮调控范围之列。就我市来看，虽然一年多以来房价上涨幅度较大，市城区一季度商品住宅销售均价已达920元/㎡，但与全省一季度商品住宅均价2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我们认为~房地产业总体上不是投资过热，而是发展滞后；不是过快，而是慢了节拍；不是商品房价格过高，而是相对周边地区明显偏低。

　　二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大

　　近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。

　　虽然我市商品房开发规模不断扩大，但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。首先，新一轮消费升级正在形成和发展。随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。随着改革的深入，居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。在商品房市场上，由小换大、由差换好、由单一居住型向综合配套型转换已逐渐成为居民住房消费主题。根据去年我局的抽样调查，~城镇人均居住建筑面积32.5㎡，购房意向率为27.4％，近三成居民有购房需求，其中因改善居住条件需购房的占72.6％。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。随着城镇化和工业化的强力推进，城镇人口不断增多，住房需求也随之增长。住房消费需求进入总量增长期，这为房地产业发展开辟了广阔的市场空间。

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