创富中心产权酒店策划案

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（10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式

此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商，我们为创富中心选用的就是这种模式（后述）。

▇ 返租式产权酒店

其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：

房产总价╳事先约定的年回报比例（一般为6—8%）

在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。

以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。

第六版：产权酒店投资分析报告

创新创富 谁主沉浮？

——产权酒店投资分析报告

一、经营管理方案

创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店委托国际著名酒店管理公司中江之旅经营管理；

二、 业主权益及年度分红方案

投资者付清产权酒店全款后，即获得该物业40年的产权，在该有效期限内，可以进行抵押、转让、转移和继承。业主投资后，须委托进点管理公司经营管理，酒店管理公司对所有酒店客房全权管理，委托经营的业主每月享有3天的酒店免费入住权，该入住权可以转赠亲友。夜组在每个财务年度，获得当年酒店客房的利润分红；

三、 投资者权益保障体系

1、在酒店委托经营期间，由全体业主选举产生业主委员会，负责监督酒店的正常经营管理，以充分保障业主的共同利益；

2、由业主委员会和酒店管理公司共同委托会计师事务所对酒店的财务状况进行审计，保证在委托经营期间财务管理与利润分配的透明度和公正性；

3、如发生以下任何一种情况，业主委员会有权组织召开全体业主大会，表决是否更换酒店管理公司；

（1） 酒店的经营利润无法负担业主每月的固定回报时；

（2） 酒店的经营、财务发生重大问题或严重的人为事故。

四、建立酒店客房会员制度

为了建立一个固定的客户网络，采用会员制的形式设计创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店客房会员卡，以一定的面值出售，持卡 人可获得本酒店优先订房权和折扣优惠，同时还可享有酒店的其他增值服务，从而吸引更多的客源，使酒店客房的利润多元化；

五、利润分析

1、盈亏平衡点分析

创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店的豪华商务客房的折后房价为150元/天。客房的经营成本（包括固定成本和变动成本，以开房率为50%为例）约为900元/月，客房月供楼款为708元，即每月客房总成本为1608元；

当客房盈亏平衡时，利润为零，由此可算出当客房开房率为35.73%时，为酒店客房部分利润盈亏平衡点；

以上分析可以看出，由于创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店采用产权酒店经营模式，其盈亏平衡点仅为35.73%（以开房率计），而传统型酒店的盈亏平衡点一般在50%—60%之间，其优越性显而易见。

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