探讨：酒店年净收益的分析估算

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    酒店净收益 = 有效毛收入 - 运营费用= 有效毛收入 -（营业成本 + 营业费用 +

www.5ijcw.com 管理费用 + 财务费用）

    **注：上述公式中的营业成本、营业费用、管理费用、 财务费用，为对会计财务报表中相关项目进行调整后成为收益法估价适用的相关项目。

    会计口径计算净利润公式：

    酒店净利润 = 主营业收入 + 其它营业收入 - （营业成本 + 营业费用 + 管理费用 + 销售税金及附加 + 财务费用 + 其它营业支出等）+ 营业外利润 - 所得税

    实际估价计算中，可采取“倒推”计算：即以酒店会计口径的净利润为基础，增加、扣减必要的相关项目，“倒推”估算收益法估价口径的年净收益。具体可按下述方法进行：

    （一） 酒店损益表中的净利润是减扣掉企业所得税的税后利润；收益法估价中所指运营费用与会计口径的成本费用内涵不同：估价口径的运营费用中不包含所得税；因此，在“倒推”估算估价口径的年净收益时应予加回。这是易于产生错误的误区之一。

    （二）酒店损益表中的净利润中，还包含了可能由酒店经营项目之外的其它副经营项目或投资产生的、酒店主营业范围之外的其它利润；因此我们估价时应从分析酒店企业的经营活动范围入手，将与酒店经营无关的收入、成本及期间费用（包括折旧和摊销等）、各种税金及利润剥离出去。这是易于产生错误的误区之二。 　　（三）通过对酒店营业成本、营业费用、管理费用等明细帐目的分析调整，应将非正常的项目调整为正常的。这是易于产生错误的误区之三。 　　例如：某酒店企业以租赁方式向其母公司承租了某酒店物业，并需每年向母公司缴纳人民币600

www.5ijcw.com 万租金，该企业将该项租金进入酒店营业费用和管理费用反映在财务报表中，从营业收入中扣除后产生利润；从收益法估价的口径来分析，这人民币600万的“管理费用和营业费用”，实际上应被调整为酒店年净收益的一部分，在“倒推”估算估价口径的年净收益时予以加回。

    （四）对待“折旧”、“摊销”问题的不同处理，是会计口径的成本、费用与估价口径的又一不同之处。此应作为易于产生错误的误区之四。

    例如在财务报表中，土地使用权取得费用的摊销、建筑物的折旧、设备及装修的折旧，被作为固定资产折旧、递延资产摊销分别进入营业成本、营业费用及管理费用，从营业收入中扣除后得到会计口径的营业利润。而折旧、摊销并非真正的现金流出，收益法估价中，上述“土地使用权取得费用的摊销、建筑物的折旧、设备及装修的折旧”，不应从净收益中扣除；因此，在“倒推”估算估价口径的年净收益时应予加回。

    （五）酒店企业从会计成本核算的角度出发，扣除了如向银行抵押贷款等所产生的贷款利息后，得到会计口径的利润；而在收益法估价中不应考虑资金的来源及成本，因此，在“倒推”估算估价口径年净收益时应予加回。此应作为易于产生错误的误区之五。

    （六）酒店维修费一般分为两种，应已从会计口径的利润中扣除了。一是建筑物、设备、装修等的日常维护及修理费用，该项目费用通常数额不大，一般会计口径以营业成本、营业费用或管理费用等项目反映在报表中，是估算估价口径的年净收益时应予考虑的扣除项。二是“大修费”，该项费用通常数额较大，这是由于设备、装修的寿命期短于建筑物寿命，通常亦短于酒店的经营期限，因此在设备、装修的寿命截止时，重置或更新时需

www.5ijcw.com 支出该款项，实为阶段性发生的现金流出，也是估算估价口径的年净收益时应予考虑的扣除项。估价人员应注意财务报表的有关成本、费用项目中是否含有相应的预提大修费项目？是一次性支出或分几次支出？避免在估价中漏扣或重复扣减。这是易于产生错误的误区之六。

    （七）当酒店经营许可年限短于酒店物业土地使用权使用年限时，估价时应考虑经营许可年限延长的可能性；当酒店经营许可年限长于酒店物业土地使用权使用年限时，估价时应考虑土地使用年期延长的可能性；经过分析后确定可获收益的未来有效经营年期。这是易于产生错误的误区之七。

    运用收益法进行酒店价值的评估存在相当大的难度，需要估价人员进行深入、细致的分析和计算，探索和总结；而不断追求估价结果的科学性、合理性，应是我们永远的追求目标。为此期望大家一起进行讨论，在讨论中不断获得提高。

      中国房地产估价师 邓娟娟

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