房地产销售工作计划

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    目标的确立应符合一定的标准：
    ·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
    ·各个目标应保持内在的一致性。
    ·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
    五、市场营销策略
    应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
    策略陈述书可以如下所示：
    目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
    产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
    价格：价格稍高于竞争厂家。
    配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。
    服务：提供全面的物业管理。
    广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。
    研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
    市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
    六、行动方案
    策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。
    七、预计盈亏报表
    行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
    八、控制
    计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
    8.2市场营销计划的执行
    营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。
    影响有效执行营销方案的因素主要有四个方面：
    1.发现及诊断问题的技能；
    2.评定存在问题的公司层次的技能；
    3.执行计划的技能；
    4.评价执行效果的技能。
    一、诊断技能
    当营销计划的执行结果不能达到预期目标时，策略与执行之间的内在紧密关系会造成一些难以诊断的问题。如销售率低究竟是由于策略欠佳还是因为执行不当呢？此外还得确定究竟应确定是什么问题（诊断）还是应确定采取什么行动的问题？对每个问题都有不同的管理”工具”组合与不同的解决方法。
    二、存在问题的公司层次营销的执行问题在公司3个层次的任一层上都会发生。
    1.营销功能层次
    销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。

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