2017年商品房调查报告

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四、低端带头走高。

下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁非常活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开始扩大。与上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。

五、后市继续看好。

只要经济恢复还不稳定，国民经济继续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会出现大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不可能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方采取相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财富的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济出现严重滑坡时，中国房地产是拯救中国经济的主要产业之一。作为中国最大的经济城市上海，20xx年其房地产成交量和市场价格都将走在中国各城市的前列，保持着高位运行

 

09年9月西安各物业价格表现1234 20xx年商品房调查报告

 

      从本月各城区物业在售均价走势图中可以看出：普通住宅类物业仍然是城内区的价位最高，稀缺性和商业繁华以及产品本身特点是撑起城内区价位的主因；其次是城南区普通住宅类的在售均价，本月继续上涨，区域内高档住宅的推出和稀缺地段上产品的推出是本月城南区在售均价持续上涨的动力；而高新区在售均价仅排名第三，本月高新区虽推出不少新品，但在定价方面，新项目都较为保守，优惠幅度均较大，在一定程度上拉低了区域内整体房价；其他城区本月普通住宅在售均价也呈上涨的态势，但幅度远远小于6、7月份，可见为了在09年最后的黄金月，房企在定价方面还是较为保守的。

      商服用房类物业本月各区在售价格除城内区涨幅较大外，其他城区上涨幅度较前两个月均略有减少，目前城内区和城西区有综合商业体成交外，其他城区仍是以社区底商为主要成交对象，因社区底商成交的不固定性影响商服用房的销量呈上下大幅震荡。

      写字楼类物业本月高新区继续独占前五强，仍然占据了相当的市场份额，从本月写字楼成交数据来看，除了城北区在售的天地时代广场和海璟蓝寓外，其余都是高新区的项目，高新区良好的办公环境和投资环境是写字楼市场得以发展的主因。

 

主要原因

（一）成本推动。普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年至XX年年一类区域成本分类比较，土地从355元/㎡上涨到707元/㎡，上涨98%；建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡，上涨27%；公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。

（二）市场拉动。房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，1996年xx地区城镇居民人均收入5282元/年，农民人均收入2845元/年，到XX年分别增加到9650元/年和5470元/年，增幅分别为83%和92%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群众的需求。

（三）人为炒作。一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，说实在,谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“发展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是希望以房价刺激经济增长，寻求发展政绩；一些经济学家也以“市场经济,有市场就应随意发展”为口号，一方面高举发展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生一定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中,商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣传，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给群众造成误导，使群众对其价格运行的判断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。

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